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2026.08.30 19:45

전세 계약 전 등기부등본 보는 법｜표제부·갑구·을구 확인사항

순둥 오래 전 2026.08.30 19:45
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전세 계약 전 등기부등본 보는 법｜표제부·갑구·을구 확인사항

전세 계약 전 등기부등본에서는 집주인이 실제 소유자인지, 근저당권과 압류는 없는지 확인해야 합니다. 발급 방법부터 표제부·갑구·을구 보는 법과 위험 신호까지 알아보겠습니다.

전세보증금은 적게는 수천만원에서 많게는 수억원에 달하기 때문에 집이 마음에 든다고 바로 계약금을 보내면 안 됩니다. 특히 계약 전 등기부등본을 직접 확인하면 소유자와 주택의 담보대출, 압류·가압류, 신탁 여부 등을 파악할 수 있습니다.

다만 등기부등본에 아무 문제가 없다고 해서 전세 계약이 무조건 안전한 것은 아닙니다. 집값과 선순위 보증금, 임대인의 세금 체납 여부, 전세보증금반환보증 가입 가능 여부도 함께 확인해야 합니다.

등기부등본이란?

일반적으로 등기부등본이라고 부르는 서류의 공식 명칭은 ‘부동산 등기사항증명서’입니다. 해당 부동산의 주소와 면적, 소유자, 근저당권, 전세권, 압류 등 주요 권리관계가 기록되어 있습니다.

등기부등본은 집주인이나 공인중개사가 아니더라도 누구나 열람하거나 발급할 수 있습니다. 정부24 안내에 따르면 인터넷, 등기소 방문, 무인발급기를 통해 신청할 수 있습니다. [정부24 건물등기사항증명서 안내](https://www.gov.kr/mw/AA020InfoCappView.do?CappBizCD=97400000003)

인터넷으로 등기부등본 발급하는 방법

등기부등본은 [대한민국 법원 인터넷등기소](https://www.iros.go.kr/)에서 확인할 수 있습니다.

1. 인터넷등기소에 접속합니다.

2. 부동산 등기 열람 또는 발급 메뉴를 선택합니다.

3. 계약하려는 주택의 정확한 주소를 입력합니다.

4. 아파트나 오피스텔, 다세대주택은 동과 호수까지 선택합니다.

5. 등기기록 유형을 선택하고 결제합니다.

6. 열람하거나 출력한 등기사항증명서를 확인합니다.

온라인 수수료는 등기기록 열람 1통당 700원, 등기사항증명서 발급 1통당 1,000원입니다. 단순 확인 목적이라면 열람으로도 내용을 볼 수 있지만, 계약 자료로 보관하려면 발급본을 출력하거나 파일로 보관하는 것이 좋습니다. [대한민국 법원 등기정보광장 이용 안내](https://data.iros.go.kr/cm/et/openUtnRgltn.do?sParam=1)

등기기록 유형을 선택할 때는 현재 권리관계뿐 아니라 과거에 말소된 기록까지 확인할 수 있도록 ‘전부’와 ‘말소사항 포함’을 선택하는 것이 도움이 됩니다. 다만 말소된 권리와 현재 유효한 권리를 구분해서 봐야 합니다.

1. 표제부에서 확인할 내용

표제부에는 부동산의 기본 정보가 기록되어 있습니다. 계약하려는 집과 등기부등본에 표시된 부동산이 같은지 확인하는 단계입니다.

다음 항목을 살펴보세요.

* 소재지와 지번

* 건물 명칭과 동·호수

* 건물 구조와 용도

* 면적

* 대지권 표시

* 토지별도등기 또는 별도등기 표시

아파트나 오피스텔, 빌라처럼 각 호수가 구분등기된 집합건물은 계약하려는 동·호수가 정확하게 표시돼야 합니다. 301호를 계약하면서 302호 등기부를 확인하는 것처럼 주소를 잘못 선택하지 않도록 주의해야 합니다.

표제부의 주소와 계약서, 건축물대장, 실제 현관에 표시된 동·호수가 모두 일치하는지도 확인하세요. 대지권이 없거나 토지별도등기 같은 익숙하지 않은 표시가 있다면 계약을 서두르지 말고 공인중개사와 법률 전문가에게 정확한 의미를 확인하는 것이 안전합니다.

2. 갑구에서 소유자와 압류 여부 확인하기

갑구에는 소유권과 관련된 내용이 기록됩니다. 가장 먼저 현재 소유자가 누구인지 확인해야 합니다.

임대인과 등기부 소유자가 같은지 확인

등기부등본 마지막 소유권 항목에 기록된 이름과 임대인의 신분증, 계약서에 적힌 이름을 비교하세요. 공동명의 주택이라면 공유자 전원의 동의와 계약 참여 여부를 확인해야 합니다.

계약 당사자가 집주인의 가족이나 대리인이라면 다음 자료를 확인하는 것이 좋습니다.

* 소유자가 발급한 위임장

* 위임 범위와 계약 대상 주택

* 임대인의 인감증명서 또는 본인서명사실확인서

* 대리인 신분증

* 임대인 본인의 계약 의사

* 보증금을 받을 계좌의 명의

가능하면 등기부상 소유자에게 직접 전화해 대리계약 사실과 보증금 입금계좌를 확인하세요. 국토교통부도 등기부상 임대인과 계약 당사자가 같은지 확인하고, 대리계약이라면 위임장과 인감증명서 등을 확인하도록 안내하고 있습니다. [국토교통부 전세계약 유의사항](https://www.molit.go.kr/portal/common/download/DownloadMltm2.jsp?FileName=%EC%A0%84%EC%84%B8%EA%B3%84%EC%95%BD+%EC%9C%A0%EC%9D%98%EC%82%AC%ED%95%AD+%EB%A6%AC%ED%94%8C%EB%A0%9B.pdf&FilePath=portal%2FDextUpload%2F202301%2F20230113_090421_309.pdf)

갑구에서 주의해야 할 위험 표시

갑구에 다음과 같은 내용이 있다면 일반적인 전세 계약보다 위험할 수 있습니다.

* 압류

* 가압류

* 가처분

* 강제경매 또는 임의경매 개시결정

* 소유권이전청구권 가등기

* 신탁등기

* 소유권 관련 소송이나 처분 제한

압류나 경매개시결정이 있다면 집이 경매로 넘어갈 가능성이 있으므로 계약하지 않는 것이 안전합니다. 가등기는 현재 소유자가 나중에 소유권을 잃을 가능성과 연결될 수 있으므로 정확한 권리관계를 확인해야 합니다.

신탁등기가 있다면 특히 주의하세요

갑구 소유자 항목에 개인 집주인이 아니라 신탁회사가 표시돼 있다면 일반적인 임대차계약과 다르게 접근해야 합니다.

신탁등기된 주택은 등기부등본만 보지 말고 신탁원부를 추가로 확인해야 합니다. 실제 임대 권한이 누구에게 있는지, 임대차계약을 체결할 때 신탁회사의 동의가 필요한지 확인해야 합니다.

HUG는 신탁회사 동의 없이 임대인이 임대차계약을 체결할 수 없는 경우가 있으므로 신탁 여부를 반드시 확인하도록 안내합니다. 적법한 계약 권한과 신탁회사의 동의를 서류로 확인하지 못했다면 계약금이나 보증금을 보내지 않는 것이 좋습니다. [HUG 등기부등본 확인 안내](https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s03/s030105.jsp)

3. 을구에서 근저당권 확인하기

을구에는 소유권 이외의 권리가 기록됩니다. 전세 계약에서는 다음 내용을 중점적으로 확인해야 합니다.

* 근저당권

* 저당권

* 전세권

* 임차권

* 공동담보

* 지상권 등 기타 권리

을구에 ‘기록사항 없음’이라고 표시돼 있다면 현재 등기된 근저당권 등이 없다는 의미입니다. 그러나 등기부에 나타나지 않는 세금 체납이나 다른 세입자의 보증금이 존재할 수 있으므로 이것만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.

근저당권의 채권최고액을 확인하세요

을구에 근저당권이 있다면 채권최고액을 확인해야 합니다. 채권최고액은 집주인이 실제로 빌린 현재 대출 잔액과 반드시 같은 금액은 아니며, 금융기관이 담보로 확보해 둔 한도입니다.

등기부에는 다음과 같은 내용이 표시됩니다.

* 채권최고액

* 채무자

* 근저당권자

* 접수일자와 접수번호

* 공동담보 여부

예를 들어 주택 시세가 2억원인데 채권최고액이 1억2천만원이고 새로 들어갈 전세보증금이 1억원이라면 두 금액의 합이 주택 시세보다 커집니다. 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금 전액을 돌려받지 못할 위험이 크므로 피하는 것이 안전합니다.

주택 가격은 집주인이나 중개사가 제시한 금액만 믿지 말고 국토교통부 실거래가, 인근 유사 주택 거래가격, 공시가격 등을 함께 비교해야 합니다.

근저당권이 말소됐는지 구분하는 방법

등기부에 근저당권이 보이더라도 해당 항목에 말소 표시가 되어 있다면 현재 효력이 없는 과거 기록일 수 있습니다. 반대로 집주인이 “대출을 모두 갚았다”고 말하더라도 등기부에 근저당권이 그대로 남아 있다면 말소된 것으로 판단하면 안 됩니다.

집주인이 전세 잔금으로 대출을 갚고 근저당권을 말소하겠다고 한다면 말만 믿고 잔금을 모두 보내서는 안 됩니다. 금융기관의 상환금액, 말소 절차와 접수 여부를 확인하고 계약서에도 근저당권 말소 조건을 구체적으로 작성해야 합니다.

다가구주택은 선순위 보증금도 확인하세요

다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기로 되어 있어 각 세입자의 보증금이 등기부등본에 모두 나타나지 않습니다. 따라서 등기부의 근저당권만 확인해서는 전체 위험을 판단하기 어렵습니다.

임대인에게 다음 자료를 요구해 확인하는 것이 좋습니다.

* 기존 세입자 수

* 선순위 임차보증금 총액

* 확정일자 부여 현황

* 전입세대확인서

* 국세 및 지방세 납세증명서

* 계약 종료 예정 세입자의 보증금

집값에서 선순위 근저당권과 먼저 들어온 세입자들의 보증금을 제외하면 신규 세입자가 돌려받을 수 있는 금액이 부족할 수 있습니다. 임대인이 선순위 보증금 확인에 협조하지 않거나 정확한 자료를 제공하지 않는다면 계약을 다시 생각하는 것이 좋습니다.

등기부등본만으로 알 수 없는 내용

등기부등본에는 중요한 권리관계가 기록되지만 다음 정보가 모두 나타나는 것은 아닙니다.

* 임대인의 국세와 지방세 체납

* 등기되지 않은 기존 세입자의 보증금

* 실제 대출 잔액

* 최근 실거래가격

* 불법 증축이나 위반건축물 여부

* 전세보증금반환보증 가입 가능 여부

* 계약 직후 새로 접수된 등기신청

따라서 건축물대장, 임대인의 세금 납부 자료, 주변 시세, 선순위 임차보증금, 보증기관의 반환보증 가입 가능 여부를 함께 확인해야 합니다.

등기부등본은 언제 확인해야 할까?

등기부등본은 한 번만 발급받고 끝내면 안 됩니다. 계약 진행 단계마다 권리관계가 달라질 수 있기 때문입니다.

첫 번째: 계약금을 보내기 전

집주인과 소유자가 같은지, 근저당권과 압류·신탁등기가 있는지 확인합니다. 확인하기 전에는 소액이라도 가계약금을 보내지 않는 것이 안전합니다.

두 번째: 계약서를 작성하는 당일

계약 직전에 새 등기부등본을 다시 발급받아 처음 확인했을 때와 달라진 내용이 없는지 비교합니다.

세 번째: 잔금을 보내기 직전

잔금 당일에도 등기부등본을 다시 열람해 새로운 근저당권, 압류, 소유권이전 등이 접수되지 않았는지 확인하세요. HUG도 계약 전과 잔금 지급 직전에 등기부등본을 확인하도록 안내하고 있습니다. [HUG 전세계약 체결 전 확인사항](https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s03/s030105.jsp)

네 번째: 전입신고 후

입주와 전입신고를 마친 뒤에도 등기부를 다시 확인해 예상하지 못한 권리변동이 없는지 살펴보는 것이 좋습니다.

계약서에 넣으면 좋은 특약사항

임대인과 협의해 다음과 같은 내용을 특약으로 작성할 수 있습니다.

* 임대인은 계약일부터 잔금 지급 다음 날까지 근저당권, 압류 등 새로운 권리를 설정하지 않는다.

* 계약 당시 고지한 선순위 권리관계와 세금 체납 정보가 사실과 다르면 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 지급받은 계약금과 보증금을 반환한다.

* 기존 근저당권은 잔금 지급과 동시에 상환하고 말소등기 접수를 완료한다.

* 임대인의 사유 또는 주택의 권리 문제로 전세보증금반환보증 가입이 거절되면 계약을 해제하고 지급한 금액을 반환한다.

* 계약 후 소유권이 변경되거나 매매계약을 체결할 경우 임차인에게 미리 알린다.

특약은 임대인과 임차인의 합의가 필요합니다. 문구가 모호하거나 근저당권 말소를 조건으로 큰 금액을 지급해야 한다면 공인중개사뿐 아니라 법률 전문가나 보증기관에도 확인하는 것이 좋습니다.

전세 계약 전 등기부등본 최종 체크리스트

* 계약할 주택의 주소와 동·호수가 정확한가?